中古ブランド「安心R住宅」で中古住宅流通は活性化するのか?

家を買おうと決めたとき、多くの人が新築をイメージするのではないでしょうか。

しかし、最近はデフレが長く続き経済も先行き不安。将来明るい見通しが見いだせない。漠然とした不安を多くの国民は持っています。そんな中で業界の後押しもあって、中古住宅をもっと使ってもらおう、流通させていきましょうという流れができつつあります。

とは言うものの、家の中古についてはまだまだ不安要素がたくさんあるのも事実です。

そこで国土交通省は、数年前から議論を重ねてきまして、ここへきてようやくひとつの提言がありました。

国民が安心して中古住宅を購入できるよう、中古住宅(国交省は既存住宅と言う)ブランド制度「安心R住宅」を新設する方針を示した。パブリックコメントで意見募集し、この夏をめどに告示化・運用を開始する予定です。

安心R住宅制度


国土交通省より

まあ、難しい話は置いといて。

要は一定の基準を設けて、それをクリアしている中古住宅については、例えば「安心R住宅」というラベルを付けて販売できますよと。消費者はそのラベルがあるかどうかを判断材料にしてもらえば良いですよ。という事です。

問題はラベリングの基準ですね。

住宅と言うものは国そのもの。国土の有り様。歴史風土暮らしの総合体なんです。諸外国の事例は参考にはなれど、そのまま持ってくることはできません。日本の今と未来にあったものを私達が考えていかねばなりません。

 

決して間違えていけない事は、大手メーカーだけが集まって自社物件を優良物件として認定して紹介するようなお手盛り中古住宅では意味が無いという事です。そういう意味では今回の制度が普及して客観的な判断基準が示されていくのが望ましいと思います。

しかし、本音を言えば、皆さん一番知りたいのは「ご近所」情報ではないですか?もちろんプライバシーの問題や基本的人権にかかわる問題もありますのでそんな情報は知っていても公にできません。

こういうのは担当者がクルクル変わる大手不動産業者や大手住宅メーカーでは得られません。なぜなら知らないから。

ご近所情報は、地域密着でやっている不動産業者さんや建築業者さん達が、自社でご契約いただけるお客様だけにこっそりお話しする事です。もちろん人種差別に当たるような事は知っていたとしても事実だとしても商談の中でお話する事は許されません。しかし、人間だれしも気づかないうちに独り言は言います。この人のためにと思えば、独り言も増えるのでしょう。

良い制度は良い事業者が運用するから良いのです。

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コンセント・スイッチ増設は簡単?危険な無資格電気工事

以前もブログで書いたと思いますが、たとえ自分の家であってもコンセントスイッチを増設する事は電気工事士法違反となります。(もちろんタコ足配線の様に、電気屋さんでコンセントプラグに配線と差込口が付いた既製品を買ってきて、そのまま何もせずただ既存の壁の差込口に繋ぐだけなら何も問題ありません。)

ところがコンセント増設は比較的簡単な作業ですので、これを「法律で許されている軽微な作業」と考え、電気工事士の資格がないにもかかわらず、つい自分でやってしまう人が少なからずいますね。

電気を甘く見てはいけません。

東京消防庁 LEDランプへの交換発火のおそれ

蛍光灯管の取替は誰でもできます。しかし一歩間違うと家が燃え、下手をすると人が亡くなります。照明器具本体に表示されている点灯方式に合ったものを購入しましょう。蛍光管だけをお店に持っていき「これと同じものくれ。」「これに対応するLEDくれ。」と言わないようにしてください。お店の方も必ず自宅の機器を確認するよう教えてあげてください。

東京・明治神宮外苑であったイベント「東京デザインウィーク」で展示物が燃え、男児(5)が死亡、2人がけがをした火災で、燃えた展示物を作った学生が、「(展示物を照らす照明に)LED電球とともに、白熱電球も使った」と話していることが警視庁への取材で分かった。本来はLED電球だけの予定だった。白熱電球はLED電球よりも表面温度が高くなる性質がある。焼け跡からは投光器に使われていたとみられる白熱電球が見つかった。(2016年11月7日 朝日新聞デジタルより抜粋引用)

大変痛ましい事故が起こりました。ご冥福をお祈りいたします。

ではLEDだったらよかったのか?そうではありません。

LED電球等の取扱説明書には必ず警告として「熱くなり火災の原因になるおそれあり。」と書かれています。気密断熱施工対応で使うダウンライトでさえもこの警告書きが書かれています。照明器具に可燃物ましてやかんな屑などをそれが接する可能性の高いところに設置するなどもってのほかです。

私の友人は学生の頃、自己配線した自家用車のアクセサリーが夜中駐車している時に発火してしまいました。翌朝通学の為車にいったら窓ガラスは真っ黒。ドアを開けると内装はほとんど溶けていました。

人は常に油断し、断定し、そうであって欲しいと希望します。

今後、AIが発達していけば安全衛生管理の分野はAIに任せるべきです。あらゆる分野の最新の知見から危険を予測して警告を発します。まずは公共建築物・構造物にはすべてAIによる診断と確認検査が義務づけられるべきでしょう。

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大改造劇的ビフォーアフター 工事代金支払いトラブル

繰り返される「ビフォーアフタートラブル」

これまで何度も指摘してきましたが、インターネットをいまだに使いこなせていない層は常に情報取得でおくれを取ってしまい、被害者が生み出されていきます。

番組が始まって2,3年過ぎた頃、ウチにも出演依頼がありました。しかし、色々な話を聞くとかなり黒い。番組でも既に告白している通り、番組内で公表されている工事代金にはデザイン料が含まれていません。というか、「匠」や「施工会社」は請求できない事になっています。

要するに宣伝料という事で設計デザイン料は取らないことが原則です。(私がお誘いを受けた当時は・・・現在も同じような感じだと思いますが。)そして匠や番組サイドの注文に施主ですら口を出すことができません。また、原則、施主は工事中の現場を見ることができません。

そうした前提の中で、なぜ支払いトラブルが起きるのか?

それは番組の構成にあります。やはりテレビ番組ですから絵的に面白い方が良い訳です。ボロボロで中もぐちゃぐちゃな状態から「ほら、こんなにスッキリ綺麗になりました。何という事でしょう?」と例の決めゼリフで驚かせたいという意図があります。当然工期もありますので、いちいち追加のたびに再契約するなどの手間はかけずに、なあなあで進められて行くようです。

 

施工会社の方は「天下のテレビ局が(踏み倒しなど)そんないい加減なはせんでしょう。」と不安ながらも進めていったものと思われます。しかし、テレビ局サイドとしては「我々は素人。あくまで匠と施主、それと建築会社の間での契約です。関係ありません。」という態度がなのでしょう。(これらはあくまで想像ですが、施主の直営施工や施主支給など分離発注される場合には責任論と共に非常にありがちな事です。)

それにしても2200万円が5000万円に膨らんだって・・・。この施工会社は余程の間抜けか、責任感の強すぎる都合の良い会社なのでしょうか?途中で止めて話し合えよ。

どこでリフォームするのか?ではなく、だれにリフォームを頼むのか?が重要です。これは10年以上前からずっと訴えてきたことです。

大手だから安心ですか? 何が?

有名だから安心ですか? 何が?

保険に入っているから安心ですか? 何が?

トラブルで得をすることはありません。自分の目と耳でしっかりと信頼できるのか?を判断してください。それが一番間違いない事です。

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施工不良マンション建替え問題の陰にある問題とは

「契約したまともなマンションにして欲しい。」「設計図書通りのマンションで渡してくれ。」
マンション購入を契約した方の しごくもっともなご意見です。

裁判所でもそう判断をします。この消費者保護の傾向はますます強化されるばかり。
民法改正も予定されていて、今後は、例え建築基準法を満たしていたとしても、契約で約束した仕様でなければ、それは許されません。(債務不履行)この場合債務者(施工側)に故意過失が無かった事(帰責事由)を証明しなければなりません。これは非常に困難だと思われます。

これまで以上に現場の管理者の責任が非常に重くなると言われています。
これを受けて業界は自浄作用を発揮して改善できるのでしょうか?

ここで出てくるのが、誰が 現場管理者 なのか? と言う問題。

難しい話はすっ飛ばします。分かりやすい一例を。

大手の会社は 「土日祝日休日」 ですよね。
そして 「顧客満足度向上」 のはき違えで 感想や意見でもクレーム扱いです。

顧客アンケートと称して何かを聞けば、気軽に言いたい放題になります。答える方も深く考えている訳ではありません。何せ「気軽に何でも自由にお答えください。」と言われてるのですから。

誰だって 工期は短い方がよい。
誰だって 低価格で高品質がよい。
誰だって メンドウは無い方がよい。

結果、現場でやるべき事は毎日増え続け、現場以外での打ち合わせや資料作りも毎日増え続ける。
ところが その分のお金はもらえない。受注単価は安くなるばかり、長期の手形を押し付けられる。支払いは増える一方。

これで将来に希望を持てとなかなか言えません。若い人は業界を去っていきます。

根本のところに手を入れないと将来の維持管理の担い手はいなくなってしまいます。

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電気ひざ掛け

毎日寒い日が続いていますね。
皆さん、体調など崩していませんでしょうか?
あまりの寒さに耐えられず…「電気ひざ掛け」を購入してしまいました!!

スイッチを入れてからだいたい5分ぐらいで暖かくなります。
足元が暖かいだけでこんなにも違うのかと感動です。

エアコンのように乾燥しませんし、汚れたら丸洗いできるので清潔です。気になる電気代も1時間あたり約0.63円なんです!!
良いことづくめの「電気ひざ掛け」
冷え性でお悩みの方にもおすすめですよ。

 

 

 

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東京都文京区完成マンション建築確認取り消し問題

いまやマンション建設に絡む事件報道が情報番組の定番になってきました。

もちろん皆様もお気づきの通り、昔からあった問題を大手マスコミが積極的に取りあげる機会が増え、広く世間に知れ渡るようになっただけです。

むしろ昔の方が酷い事例だらけでしょう。

本件は既に10年くらい前から地元住民との間で争いがあり、完成したにもかかわらずその建築確認が取り消されたというものです。既に専門家等々が各所で論説しておられますので、ググっていただければ概ね理解できると思います。

公正をきすために住民の方々のHPもありますので参考として掲載しておきます。
こちらから→ 小石川2丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える会

ざっと見た範囲です(なのでその範疇での意見・考えとしてみてください)

行政の縦割り問題が一番の原因 と感じました。(行政の担当者が悪いと言っているのではなく、そうした制度にしている事が問題という事です。)

業者サイドは誠意を尽くしたとは言えないまでも、相当の対応はしていると思われた事。

地域住民は建設絶対NGではなく、当初から計画変更交渉であった事。

契約者は係争中である事の事実は知った上で契約している(とマスコミ報道では言われている)事。

建築確認審査機関は当然、行政サイドとも確認を取りながらGOサインをだしているはずですが、後々判断する人が変わった場合、解釈に食い違いが出てきたものと思われる事。

関係者全員それぞれの「正義」を持っている事がこの問題をより複雑にしています。

この事件が指し示すもっと重要な根っこがあると思っています。

それは 不動産 に関する権利(所有権はじめ)があまりにも強く認められている事です。

中国の様に所有権なし、行政府はやりたい放題という極論はもちろんダメ。しかし、あの開発のスピード感は我々日本人からは想像できない芸当です。(手抜き工事など倫理の欠如したスピード感はもちろんNGです)

行政ができるだけ責任を取らない事を基礎に制度を建て付けるのではなく、これからの世界環境の中で日本としてどのような国づくりをするのかという大きな方針の基に、権利義務を明確に定めて応用力ある制度作りに「もはや待ったなし」という状態ではないでしょうか。時代の変化に対応する合意形成のあり方まで含めて見ていく事が重要です。

 

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空き家でも高く売れる

ここのところ工事に伺う際に、その街で、チラホラと「空き家」を見かけるようになりました。

空き家

空き家

やっぱり

空き家は さびしい感じがします。

実際、長期間人が住まなくなった家は換気が滞りますので、湿気が溜まり、カビや腐朽菌の温床となりやすいです。あっという間にどんどん劣化していきます。

人によっては「気が悪くなる。」

と言う方もいます。

非科学的な話ですが、人の「気」なるものが影響をするという話にしておけば、色々な事がそれで上手く収まるので昔からそう言ってきたのでしょうね。八百万の神(やおろずのかみ)を信奉する日本人にはすっと心に入ってきます。

だからと言って、無駄にお金を掛けて誰も住んでいない家を管理し続けるのも厳しいご時世になってきています。しかし「無料」で面倒を見てくれる業者さんはおりません。どこを探しても最低でも月に数千円~1万円程の管理委託料が必要です。迷っている内に雨漏りがしてどんどん傷みが進んで、気が付けば廃屋状態に。

最悪は、不法投棄やゴミ捨て場にされたり放火、不審者の出入りなど近隣住民への実害を与え始める事です。

だから弊社でつくりました。

まずは地域期間限定ですが基本見守り「無料」としました。

詳しくはこちらをご覧ください →空き家見守り業務 無料キャンペーン中

先程、空き家があると寂しい。と言いました。

もっと言えば、それによって街の資産価値が下がる気がしてなりません。

やはり公園には子供がいてうるさいくらいの歓声が聞こえてこないと街の活気(ここでもやはり「気」ですね(笑))を感じられません。老人ホームに幼稚園児たちが慰問?に訪れると、高齢者の誰もが笑顔になって喜んでいる姿を見かけます。そこに居るだけで若いパワーは人を元気にするのですね。

家も同じです。若い世代に継いでいく事が街そのものを若返らせます。

「売りたいけれども我が家は古くてボロで売れない。」だからこのままで良い。

そうでなくて、人目を向けてもらいたければ、それなりにしておくことです。

特別な厚化粧は必要ありません。清潔感があれば古い家も見てもらえます。

それからリフォームや建替えの話がはじめてできるのです。

まずは見てもらわなければ何も始まらないのです。

それまではできるだけお金を掛けないで見てもらう事が大事です。

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横浜マンション傾斜問題について

マンション建設をしている訳ではありませんが、そのリフォーム・リノベーションを請負う者として少しだけ触れておくべきかと思いまして、書きました。

既に連日のマスコミ報道などで知れ渡ってしまいましたが、こうした問題は残念ながら氷山の一角と言わざるを得ません。消費者の信頼を裏切る事であってはなりませんが、分からなければないのと同じ事とばかりに行われてきたのは噂が絶えないところです。

業界の構造的問題に根差すところが大きいと思います。しかしこれからマンションに限らず住宅を購入する場合のポイントについてはこれを受けて詳しく書いてある事はほとんどありません。ですのでこちらを参考にしていただければ分かりやすく解説されています。

こちらから→ 横浜マンション傾斜問題

さて、構造的な問題とは?

既にこれも言われているように下請け多重構造による利益の搾取です。しかしそれは本当でしょうか?下請け構造が無くなる事と経費が下がる事は実際のところあまり関係しません。もちろん論理的には関係するのですが、それよりも今は競争要因が大きく影響するのです。安くなるのは「ウチの方が安くできますよ。」とライバル同時が競争するからです。

もっと重要な問題点。

それは、技術が進んで大昔は家を建てられなかったような軟弱地盤であっても、建てる事ができるようになった結果、軟弱地盤という事実そのものが忘れ去られてしまった事です。

これは先の河川が決壊して多大な被害が発生した天災?事件?にも言える事です。

そこに家が建てられている訳として、それを可能にしている技術があると言う事。

技術とは数字であって、その数字を超える地球の動きがあった時には確実に被害を出すという事こそ科学的に正しい予測だと言う事です。

地域に密着する工務店や不動産屋さんの方が 安心 だというのはずっと昔からおじいちゃんおばあちゃん達から教わって来た事です。正直なところ2店舗以上出したらもうダメです。社長の目の届くのは1店舗でお世話になるお客様だけ。それだけ家づくりの責任が重くなってきました。今になって一層その事を肝に銘じておくことが大事な世の中になってきたように思います。

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収納リフォームの造り方

収納が足りない!!物があふれてる。お部屋はスッキリキレイにしておきたい!!

そんな時は家具に頼るよりもやっぱり壁面収納です。

キッチリと1cm単位で棚の位置や奥行き、扉の色、素材、取手のデザインなど細かなマテリアルまでしっかりとこだわるお部屋のコーディネートをオシャレな方ならフルオーダーをお勧めしています。フルオーダーなら一般の方が想像できる事はほぼ技術的には実現できると思っていただいてかまいません。

そこまでこだわらないけれどもこういう目的でこんなイメージで。

と言う方には、セミオーダーをお勧めしています。

壁面収納

壁面収納

 

最近の建材メーカーさんの壁面収納はこれまでフルオ-ダー家具屋さんしか使っていこなかった高級丁番を用いたり、壁面にぴったりと納まる様より細かい単位での注文が可能になってきました。特に扉の質感は目を見張るものがあります。木目のこまかな凹凸が再現され、一見しただけでは本物の銘木杢目と分からないほどです。

 

 

 

壁面収納

壁面収納

マンションで壁面収納を検討される場合は、梁を隠すように梁下から壁一面に収納を設ける事が一般的です。

 

 

とてもスッキリとしますので片付けの不得意な方にはとても好評です。その中へ放り込んで扉を閉めればOKですから。

 

 

 

壁面収納

壁面収納

ここ1,2年は折戸よりもスライド扉が人気です。特に小さなお子様居るご家庭では、折戸は手前に引きますので、手や足の指の挟み込みでケガをされる事があります。スライドはそういう事はありません。幅広扉でも金具の発達によってとても軽ろやかに扉を開閉できます。

 

 

写真のように綺麗に収めるにはしっかりとした現場での調査と採寸が大切です。みなさま、マンションの天井と床が常に右と左では同じとお考えかと思います。しかし実際には全く同じ事はほぼありません。水平と垂直のレベルを採っておかないと工事の際に困ることになります。

 

オーダーテレビボード

オーダーテレビボード

また、壁面全面の収納は、その壁にあるコンセントやガス栓などの処理が問題になる事も少なくありません。どう処理するかでコストも仕上がりも全く変わりますので、提案力と技術力の差が出る所ですね。

壁面収納を後から検討されるときはしっかりとその所も相談してくださいね。

 

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オープンハウスの準備

明日から2日間 既存住宅(中古住宅)の内覧会(オープンハウス)を開催します。

今日はその準備で朝から現地へ。既存住宅では、新築と違ってそのままで出て行かれる方もいらっしゃいます。お客様にお見せできる状態にするのにちょっとした大掃除並みの準備が必要になる事も。

オープンハウス掃除

オープンハウス掃除

締め切った家は空気がよどんできます。雨戸を開放して十分に換気していきます。

中の掃除と外の掃除に分かれて手際よく進めていきます。気持ちよくお客様をお迎えできるように汚れたガラスを綺麗に洗剤で洗ってふき取ります。掃除機もしっかりかけていきます。キッチンやトイレなど水回りは特にチェックが必要です。

オープンハウスガラス掃除

オープンハウスガラス掃除

この季節は庭の雑草が落ち着いているのでついつい見落としがちですが、ご来場されるお客様の目線からは枯れた雑草や枯れ落ち葉も気になります。やはり見苦しいので、丁寧に取り除いていきます。

白砂利の間の落ち葉や雑草も除きます。持参したゴミ袋がいっぱいになります。

オープンハウス 掃除前の庭

オープンハウス 掃除前の庭

2人で午後までぶっとおしでやって3時くらいまでかかります。

 

やっぱり売主様の愛着あるご自宅を少しでも気に入って頂きたいですからね。小さいけれども安らげる庭ですからそれを多くのお客様にお伝えしたいと思います。。。

 

オープンハウス 雑草抜き

オープンハウス 雑草抜き

 

写真ではあまり分かりにくい?ですが、自分なりにけっこう綺麗になったと思います。ブロアで吹き飛ばせれば一番なのでしょうけど、街中でそんな事をしたら一発で苦情です。面倒でも雑草は1本1本抜いて、落ち葉は手で拾っていきます。

 

 

オープンハウス ガラス掃除完了

オープンハウス ガラス掃除完了

1階リビングのガラスはかなり汚れやすいところですのでピカピカにしておく必要があります。空家の期間が長くて雨戸が締めっぱなしだとけっこう汚れがこびりついていてガラスクリーナーなどがないと何度も拭き上げしないと落ちません。

カーテンレースで誤魔化す事もできます。でもこのお宅は南の日当たりがとても良いので、ぜひその特徴をお伝えしたい所です。お客様がリビングに立たれた時、クリアな視界で庭の垣根まで透き通って燦燦と降り注ぐ太陽の光が見える事が重要です。

 

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