網入りガラスの熱割れは冬の午前中が多い

寒くなってくると気になるのが、窓の結露です。

夜帰宅して炊事をやり、食事をすませお風呂に入りリビングで就寝前のくつろぎタイム。

さっと冷たい冷気が背中をさすります。冷気の元をたどると大抵はカーテンの向こうから。近寄ると寒い。カーテンを少しめくって見るとサッシはびっしょり濡れていて、床との境界線では今にも溢れそうなくらいの水たまり。

朝、目が覚める。カーテンを開けるとサッシはびっしょり。

いずれも結露ですね。外の冷たい空気で窓際の暖かい湿った空気が冷やされて室内側の接点で結露します。ほおっておくと窓枠やその下の壁が腐食したりカビが生えることもあります。最近ではホームセンターなどでガラス面に貼るプチプチが売られていますね。まあ、これも確かにガラス面での結露は防げますが結局サッシ枠で結露しますので同じです。あくまで気休め。

ところがちょっと困った問題も出てきています。

網入りガラスの熱割れ

網入りガラスの熱割れ

こうした商品の注意書きにも書かれているようですが、網入りガラスは一般的な透明ガラスに比べて中に鉄線が入っている分熱の温度差による変形度が大きく割れやすくなっています。

特に「冬の晴れた日の午前中」に多いとか。

AGC旭硝子(ガラスの豆知識)より

いわゆる自然現象。これにガラスの劣化度、サッシの状態、ガラス周りの状態、日照状況等々様々な条件がガラスの強度限界を超えた時に発生します。写真はひび割れ線が1本ですので、非分岐破壊ということになり小さな応力によって発生したものと推測できます。

賃貸マンションでは高価な断熱サッシなどは使いませんので、常にこの結露問題と熱割れ問題を抱えることになっています。多くの関係者にとって悩ましいのは、外壁の大規模改修工事で職人などがベランダへ出入りする場合、工事後に住人から「ガラスが割られてる」とクレームが入るとと言う別な問題も抱えている事です。そういう時に限って、住人が留守がちであったり、工事中はカーテンを閉め切ったりして気付くのが工事完了後しばらくしてからという事になり、出入り職人への確認手間が増え原因追及も難しくなります。ガラスを見れば外からの衝撃であるのか内側からの衝撃であるのかガラスのカケの有無で判断できます。またぶつけて割るなどした場合は蜘蛛の巣状に複数のヒビが入ると思います。熱割れの場合は内部崩壊ですのでこうしたカケがどちら側にもありません。また、ガラス面端部につながっていると思います。しかし時間が経てばたつほど色々な影響を受ける可能性がどんどん増えていきますので、熱割れした後にカケが生じることも考えられ、ますます原因特定は困難になります。

金額も普通のガラスに比べて高くて何でまたわざわざ網入りガラスと使っているの?とよく質問されます。これは、建築基準法に定められているからです。そして都市部など防火地域・準防火地域等一定の場合、建物の開口部(つまり窓など)には防火設備を有するよう義務付けられています。防火設備とは窓の場合は耐火ガラスとなり、網入りガラスもしくは耐熱強化ガラスという事になります。日本板硝子暮らしのお悩み対策より

ちなみに防火つながりですが、名古屋市全域では屋根不燃化区域が指定されていますので、当然茅葺屋根は無い訳です。さらにちなみにのちなみですが・・・・・色々なサイトで防火設備に関しての網入りガラスの指示は建築基準法及び消防法とありますが間違いです。ヤフーの知恵袋はもとより、プロのガラス屋さんのサイトでも間違っている記述が沢山ありますので誤解しない様にしてください。あくまで建築基準法に基ずく施行令、告示、技術的基準による指示です。消防法にはありません。この間違いは消防法による防火対象物の防炎品の指定と混同している事によると思います。例えば高層マンションのカーテンやカーペットなどです。

最後にオマケのはなし。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラン」によると網入りガラスの熱割れは原則大家様負担です。ただし、断熱ためにプチプチを貼っていると争いが出てくるかもしれませんね。個人的見解ですが、カーテンや荷物などが接していたというのは通常考えられる日常生活の範疇として大家さん負担。プチプチを賃借人が貼っていたならグレーでガラス交換費用はせっぱんかな?プチプチの判例はあるのかな?そこまでは調べてません。でも商品の注意書きに網入りガラスには貼るなと書いてあれば大家さんは免責されないと可哀そう。

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中古ブランド「安心R住宅」で中古住宅流通は活性化するのか?

家を買おうと決めたとき、多くの人が新築をイメージするのではないでしょうか。

しかし、最近はデフレが長く続き経済も先行き不安。将来明るい見通しが見いだせない。漠然とした不安を多くの国民は持っています。そんな中で業界の後押しもあって、中古住宅をもっと使ってもらおう、流通させていきましょうという流れができつつあります。

とは言うものの、家の中古についてはまだまだ不安要素がたくさんあるのも事実です。

そこで国土交通省は、数年前から議論を重ねてきまして、ここへきてようやくひとつの提言がありました。

国民が安心して中古住宅を購入できるよう、中古住宅(国交省は既存住宅と言う)ブランド制度「安心R住宅」を新設する方針を示した。パブリックコメントで意見募集し、この夏をめどに告示化・運用を開始する予定です。

安心R住宅制度


国土交通省より

まあ、難しい話は置いといて。

要は一定の基準を設けて、それをクリアしている中古住宅については、例えば「安心R住宅」というラベルを付けて販売できますよと。消費者はそのラベルがあるかどうかを判断材料にしてもらえば良いですよ。という事です。

問題はラベリングの基準ですね。

住宅と言うものは国そのもの。国土の有り様。歴史風土暮らしの総合体なんです。諸外国の事例は参考にはなれど、そのまま持ってくることはできません。日本の今と未来にあったものを私達が考えていかねばなりません。

 

決して間違えていけない事は、大手メーカーだけが集まって自社物件を優良物件として認定して紹介するようなお手盛り中古住宅では意味が無いという事です。そういう意味では今回の制度が普及して客観的な判断基準が示されていくのが望ましいと思います。

しかし、本音を言えば、皆さん一番知りたいのは「ご近所」情報ではないですか?もちろんプライバシーの問題や基本的人権にかかわる問題もありますのでそんな情報は知っていても公にできません。

こういうのは担当者がクルクル変わる大手不動産業者や大手住宅メーカーでは得られません。なぜなら知らないから。

ご近所情報は、地域密着でやっている不動産業者さんや建築業者さん達が、自社でご契約いただけるお客様だけにこっそりお話しする事です。もちろん人種差別に当たるような事は知っていたとしても事実だとしても商談の中でお話する事は許されません。しかし、人間だれしも気づかないうちに独り言は言います。この人のためにと思えば、独り言も増えるのでしょう。

良い制度は良い事業者が運用するから良いのです。

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コンセント・スイッチ増設は簡単?危険な無資格電気工事

以前もブログで書いたと思いますが、たとえ自分の家であってもコンセントスイッチを増設する事は電気工事士法違反となります。(もちろんタコ足配線の様に、電気屋さんでコンセントプラグに配線と差込口が付いた既製品を買ってきて、そのまま何もせずただ既存の壁の差込口に繋ぐだけなら何も問題ありません。)

ところがコンセント増設は比較的簡単な作業ですので、これを「法律で許されている軽微な作業」と考え、電気工事士の資格がないにもかかわらず、つい自分でやってしまう人が少なからずいますね。

電気を甘く見てはいけません。

東京消防庁 LEDランプへの交換発火のおそれ

蛍光灯管の取替は誰でもできます。しかし一歩間違うと家が燃え、下手をすると人が亡くなります。照明器具本体に表示されている点灯方式に合ったものを購入しましょう。蛍光管だけをお店に持っていき「これと同じものくれ。」「これに対応するLEDくれ。」と言わないようにしてください。お店の方も必ず自宅の機器を確認するよう教えてあげてください。

東京・明治神宮外苑であったイベント「東京デザインウィーク」で展示物が燃え、男児(5)が死亡、2人がけがをした火災で、燃えた展示物を作った学生が、「(展示物を照らす照明に)LED電球とともに、白熱電球も使った」と話していることが警視庁への取材で分かった。本来はLED電球だけの予定だった。白熱電球はLED電球よりも表面温度が高くなる性質がある。焼け跡からは投光器に使われていたとみられる白熱電球が見つかった。(2016年11月7日 朝日新聞デジタルより抜粋引用)

大変痛ましい事故が起こりました。ご冥福をお祈りいたします。

ではLEDだったらよかったのか?そうではありません。

LED電球等の取扱説明書には必ず警告として「熱くなり火災の原因になるおそれあり。」と書かれています。気密断熱施工対応で使うダウンライトでさえもこの警告書きが書かれています。照明器具に可燃物ましてやかんな屑などをそれが接する可能性の高いところに設置するなどもってのほかです。

私の友人は学生の頃、自己配線した自家用車のアクセサリーが夜中駐車している時に発火してしまいました。翌朝通学の為車にいったら窓ガラスは真っ黒。ドアを開けると内装はほとんど溶けていました。

人は常に油断し、断定し、そうであって欲しいと希望します。

今後、AIが発達していけば安全衛生管理の分野はAIに任せるべきです。あらゆる分野の最新の知見から危険を予測して警告を発します。まずは公共建築物・構造物にはすべてAIによる診断と確認検査が義務づけられるべきでしょう。

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空き家でも高く売れる

ここのところ工事に伺う際に、その街で、チラホラと「空き家」を見かけるようになりました。

空き家

空き家

やっぱり

空き家は さびしい感じがします。

実際、長期間人が住まなくなった家は換気が滞りますので、湿気が溜まり、カビや腐朽菌の温床となりやすいです。あっという間にどんどん劣化していきます。

人によっては「気が悪くなる。」

と言う方もいます。

非科学的な話ですが、人の「気」なるものが影響をするという話にしておけば、色々な事がそれで上手く収まるので昔からそう言ってきたのでしょうね。八百万の神(やおろずのかみ)を信奉する日本人にはすっと心に入ってきます。

だからと言って、無駄にお金を掛けて誰も住んでいない家を管理し続けるのも厳しいご時世になってきています。しかし「無料」で面倒を見てくれる業者さんはおりません。どこを探しても最低でも月に数千円~1万円程の管理委託料が必要です。迷っている内に雨漏りがしてどんどん傷みが進んで、気が付けば廃屋状態に。

最悪は、不法投棄やゴミ捨て場にされたり放火、不審者の出入りなど近隣住民への実害を与え始める事です。

だから弊社でつくりました。

まずは地域期間限定ですが基本見守り「無料」としました。

詳しくはこちらをご覧ください →空き家見守り業務 無料キャンペーン中

先程、空き家があると寂しい。と言いました。

もっと言えば、それによって街の資産価値が下がる気がしてなりません。

やはり公園には子供がいてうるさいくらいの歓声が聞こえてこないと街の活気(ここでもやはり「気」ですね(笑))を感じられません。老人ホームに幼稚園児たちが慰問?に訪れると、高齢者の誰もが笑顔になって喜んでいる姿を見かけます。そこに居るだけで若いパワーは人を元気にするのですね。

家も同じです。若い世代に継いでいく事が街そのものを若返らせます。

「売りたいけれども我が家は古くてボロで売れない。」だからこのままで良い。

そうでなくて、人目を向けてもらいたければ、それなりにしておくことです。

特別な厚化粧は必要ありません。清潔感があれば古い家も見てもらえます。

それからリフォームや建替えの話がはじめてできるのです。

まずは見てもらわなければ何も始まらないのです。

それまではできるだけお金を掛けないで見てもらう事が大事です。

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横浜マンション傾斜問題について

マンション建設をしている訳ではありませんが、そのリフォーム・リノベーションを請負う者として少しだけ触れておくべきかと思いまして、書きました。

既に連日のマスコミ報道などで知れ渡ってしまいましたが、こうした問題は残念ながら氷山の一角と言わざるを得ません。消費者の信頼を裏切る事であってはなりませんが、分からなければないのと同じ事とばかりに行われてきたのは噂が絶えないところです。

業界の構造的問題に根差すところが大きいと思います。しかしこれからマンションに限らず住宅を購入する場合のポイントについてはこれを受けて詳しく書いてある事はほとんどありません。ですのでこちらを参考にしていただければ分かりやすく解説されています。

こちらから→ 横浜マンション傾斜問題

さて、構造的な問題とは?

既にこれも言われているように下請け多重構造による利益の搾取です。しかしそれは本当でしょうか?下請け構造が無くなる事と経費が下がる事は実際のところあまり関係しません。もちろん論理的には関係するのですが、それよりも今は競争要因が大きく影響するのです。安くなるのは「ウチの方が安くできますよ。」とライバル同時が競争するからです。

もっと重要な問題点。

それは、技術が進んで大昔は家を建てられなかったような軟弱地盤であっても、建てる事ができるようになった結果、軟弱地盤という事実そのものが忘れ去られてしまった事です。

これは先の河川が決壊して多大な被害が発生した天災?事件?にも言える事です。

そこに家が建てられている訳として、それを可能にしている技術があると言う事。

技術とは数字であって、その数字を超える地球の動きがあった時には確実に被害を出すという事こそ科学的に正しい予測だと言う事です。

地域に密着する工務店や不動産屋さんの方が 安心 だというのはずっと昔からおじいちゃんおばあちゃん達から教わって来た事です。正直なところ2店舗以上出したらもうダメです。社長の目の届くのは1店舗でお世話になるお客様だけ。それだけ家づくりの責任が重くなってきました。今になって一層その事を肝に銘じておくことが大事な世の中になってきたように思います。

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オープンハウスの準備

明日から2日間 既存住宅(中古住宅)の内覧会(オープンハウス)を開催します。

今日はその準備で朝から現地へ。既存住宅では、新築と違ってそのままで出て行かれる方もいらっしゃいます。お客様にお見せできる状態にするのにちょっとした大掃除並みの準備が必要になる事も。

オープンハウス掃除

オープンハウス掃除

締め切った家は空気がよどんできます。雨戸を開放して十分に換気していきます。

中の掃除と外の掃除に分かれて手際よく進めていきます。気持ちよくお客様をお迎えできるように汚れたガラスを綺麗に洗剤で洗ってふき取ります。掃除機もしっかりかけていきます。キッチンやトイレなど水回りは特にチェックが必要です。

オープンハウスガラス掃除

オープンハウスガラス掃除

この季節は庭の雑草が落ち着いているのでついつい見落としがちですが、ご来場されるお客様の目線からは枯れた雑草や枯れ落ち葉も気になります。やはり見苦しいので、丁寧に取り除いていきます。

白砂利の間の落ち葉や雑草も除きます。持参したゴミ袋がいっぱいになります。

オープンハウス 掃除前の庭

オープンハウス 掃除前の庭

2人で午後までぶっとおしでやって3時くらいまでかかります。

 

やっぱり売主様の愛着あるご自宅を少しでも気に入って頂きたいですからね。小さいけれども安らげる庭ですからそれを多くのお客様にお伝えしたいと思います。。。

 

オープンハウス 雑草抜き

オープンハウス 雑草抜き

 

写真ではあまり分かりにくい?ですが、自分なりにけっこう綺麗になったと思います。ブロアで吹き飛ばせれば一番なのでしょうけど、街中でそんな事をしたら一発で苦情です。面倒でも雑草は1本1本抜いて、落ち葉は手で拾っていきます。

 

 

オープンハウス ガラス掃除完了

オープンハウス ガラス掃除完了

1階リビングのガラスはかなり汚れやすいところですのでピカピカにしておく必要があります。空家の期間が長くて雨戸が締めっぱなしだとけっこう汚れがこびりついていてガラスクリーナーなどがないと何度も拭き上げしないと落ちません。

カーテンレースで誤魔化す事もできます。でもこのお宅は南の日当たりがとても良いので、ぜひその特徴をお伝えしたい所です。お客様がリビングに立たれた時、クリアな視界で庭の垣根まで透き通って燦燦と降り注ぐ太陽の光が見える事が重要です。

 

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あいち健康省エネ住宅推進協議会シンポジウム開催

あいち健康省エネ住宅推進協議会では1月31日(日)に名古屋大学にてシンポジウムを盛大に開催いたしました。

会場は超満員で市民の皆様の健康長寿への関心の高さが伺われます。
シンポジウムの内容は愛知医科大学の柴田教授によるシックハウスのお話。
それに名古屋大学の久野教授の住宅の冷暖房と健康のお話。
慶応大学の伊香賀教授の住まいと健康のお話。

最後に阿部建設の阿部社長を交えて、国民会議の上原理事長の司会でパネルディスカッションを行って閉会となりました。

今や交通事故死よりも多い住宅内での死亡事故。
特に断熱性の低い家に住む事の危険性をはっきりと示していくこれからの取り組みは我々幹事一同も大いに刺激を受けました。

温かい気候の地域の住宅の方が室内は寒いと言う事実からしても、今後はこの地域でもしっかりと断熱をしていく事が大切ですね。

やっぱりどなたに伺っても「ピンピンコロリが理想です。」と言われます。誰だって寝たきりは嫌です。
皆様誤解されているのは、医療費ほど割に合わない物は無いという事です。同じく命と健康に関する問題が起こっているにも拘らず、一方(医者)には言われるがままにジャンジャンお金をつぎ込みます。しかしもう一方(自宅)には相見積を取って比較検討しても家族に「我慢すればそのうち暖かくなる」「ボロ家にお金かけてもムダ」などと言われ何もしない。

脳溢血で倒れた根本原因が 寒い自宅 にあるかもしれないのにですよ。

断熱改修に補助金が出ます。
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今、弊社では先駆けてこの補助金申請を済ませてリフォームに取り組み始めた所です。
最高100万円(バリアフリー工事を含めると120万円)まで補助金がでます。

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太陽光発電問題(さらに続報)買取価格大幅引き下げ?

太陽光発電問題のあらたなニュースが入ってきました。

九州電力は、低圧と呼ばれる出力50キロワット未満の小口案件の一部について、買い取り手続きを再開すると発表しました。たぶん戸建て住宅の屋根に付ける太陽光パネルを想定していると思われます。対象は、九州電力が全面停止を発表した9月24日までに書面で申し込みをした案件となっています。

こうした動きと同時に、政府ではFITの見直しに着手していますので、間違いなく買取価格の引き下げが決まるでしょう。でなければ電力会社からの再エネ賦課金等(再生可能エネルギー賦課金+太陽光発電促進付加金)がどんどん高くなっていき、電力会社の経営上、今後高騰する可能性が非常に高くなってしまいます。(賦課金は毎年見直され、電力会社ごとに異なっています。平成26年度は中部、関西、沖縄が一番安い。)

今年度はちょうど2つある負担金が賦課金に1本化される予定でしたが、今回大幅な改訂が見込まれます。

再生可能エネルギーの普及は実に政策的色合いが強い物なので、抜本的な改善は難しいと思います。ダラダラ玉虫色の結論でみんなが平等に譲りあう(損する)落としどころで決着させる事になるでしょう。個人の売電収入を当て込んだ住宅ローンの支払い計画は、ある程度守られそうです。良かったですね。

ただ。やっぱり供給側がこういう絵を描いて一般向けに商品化するのは良くないと思います。今時、住宅ローンでボーナス払いを保証する様な物です。どうせ「制度化しています。国が保証しています。」と営業マンは言うのでしょうけど。しっかり契約書には「保証する」とは書いておらず、逆に「制度変更で変わることがある。」「保証対象外。」と書いてあるはずです。

いくら宣伝だからって、言ってることが調子いいんですよ。

もともとの制度の趣旨はあくまで自家消費が前提です。余剰は買い取りますというものであったはずです。

この問題は日々動きがありますので、注目していきたいと思います。

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楽らく キッチングッズ

今、旬のさつまいもをたった5分でホクホクの蒸かし芋ができあがるすぐれもの見つけました。 今までラップに包んでレンジで「チ~ン」してましたが、お芋がパサパサしてし、一度に、たくさん蒸かすのであれば 蒸し器でも出してというところなんですが、ちょっとお腹がすいたねえと言う時に中ぐらいさつま芋であれば5分で アツアツ蒸かしイモのできあがり。 これは便利です。

キッチングッズ

キッチングッズ

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中古住宅をリフォームして暮らす人はやっぱり賢い人だと思う

昨年より22万人 島の人口が減ってしまいました。7年間ずっと減り続けています。

昨年より820万戸 島の空家が増えました。もう50年前から増え続けています。

それでも、昨年は98万戸 島の新築がありました。4年連続の増加傾向です。

日本の住宅の姿です。

平成25年統計 全国空家数空家率の推移図

平成25年統計 全国空家数空家率の推移図

政府予測では間違いなく今後も空家は増え続けると言っています。10年後には団塊の世代が一気に最後のステージへ向かって行きます。ここ数年近所にやたら葬儀場ができているのはそのためです。

それでも新築を希望する人が多いのはなぜでしょうか?

1)中古に対するイメージ。悪い先入観。

それなりでしょう?そう。それなりです。しかし、昔のそれなりと今のそれなりはかなり違います。中古車で考えて見てください。60代以上の方のイメージする中古車は「傷だらけで半年で壊れる。」「急にエンジンが止まる。」「1年で廃車になった。」そんな感じです。

しかし今の中古車はそういう程度のものもあるかもしれませんが、それらは海外へ出て行って(その方が高く売れるので。)しまいます。国内で流通するのはかなり程度の良い物ばかりです。半年で壊れるような車にはちゃんとそういう価格が付けられて、何となく分かるようになっています。もちろん聞けばちゃんと情報提供してくれます。

これと同じです。昔の耐震基準でできている家は築33年以上のものです。(昭和56年新耐震基準制定)これより新しい中古住宅であれば建替えるよりは安く新築同様の住宅によみがえらせる事ができます。

言わば、住宅のレストアです。ビンテージ好きにはたまらない世界です(ホントか?笑)中古住宅をレストアして浮いたお金で憧れのビンテージカーをガレージに。

うーん。まさにロマンです。奥様はオーダーメードキッチンとガーデニングで大満足。

面倒な手間を惜しんで買った建売住宅や不便なしかも地元の人は誰も手を出さない危険地域に建てる注文住宅と比べれば、非常にまともな、正しい選択です。

2)親の一般論的なアドバイス

家の購入は親を巻き込んだ一家の一大イベントです。はじめは自力で中古住宅を考えていても、多くの人が親からの資金援助で一気に新築へ傾き始めます。

「中古なんか・・・やめとけ。車ならいつでも売ったり廃車にしたりできるけど、家はそういう訳に行かないぞ。援助してやるから新築にしておけ。」

そんな親御さんのアドバイスをどれだけ聞いてきた事か。

もちろん間違ってはおりませんので反論は致しません。しかし、それぞれ個別の事情があります。ときに子供世帯としてはそんな親の気持ちがうれしい反面、ありがた迷惑に思う人もいます。何と親不孝者と叱られそうですが、今時の家族事情は複雑なのです。誰かが一方的に我慢するという価値観はもうほとんど死語と言って良いでしょう。

これによってせっかく自力で誰にも口出しされる事なく実現できそうだった夢のマイホームが水の泡に。確かに経済的には楽になったかもしれません。しかし・・・・。

そうならないための仲立ちも我々不動産屋・建築屋に求められているのです。プロに相談するというのはそういう部分も含めての相談なのです。

ともかく。結果的に新築を選択する事になる人は多いのです。

他にも理由はありますが、『新築好きな国民性』  とまとめておきたいと思います。

しかし、中古住宅の市場も徐々に注目されてきました。リノベーションというリフォームのひとつのカテゴリーでは、中古住宅でおしゃれ暮らすという時間の概念が確立しています。単なる物(新築=綺麗=最新=便利=技術=工法)から「コト」への変化です。こんな「コト」がしたいからこんなカタチが欲しい。と言うような、私が主役の時間と空間がテーマの舞台です。

今は中古住宅購入でも入居前のリフォーム費用も含めて住宅ローンを組むことができます。また、一定の条件さえクリアできれば10年に渡って大きな減税もしてくれます。政府も中古住宅を活用して賢く暮らして欲しいという方向へ舵を切りました。

中古住宅に興味が湧いてきた方はこちらも↓↓↓ご覧ください。

中古住宅を売れる物件にしよう。クリックしてください)

中古住宅はなかなかいいんじゃない。クリックしてください)

いつの時代も先に理解した人が得をして、誰もが知った時には玉石混淆。

これから質の良い中古住宅はどんどん出てきます。高い買い物だからこそ見て損はありません。新築の良さも見えてきますし、逆に中古住宅の良さが際立つ事もあると思います。

何といっても好立地は中古住宅や建替えの最も優れた点です。

これが数十年後に効いてくるのですよ。

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