住宅ローンの選び方 変動と固定 金利は難しい！！
家を建てる
と決めた時、おそらく多くのご主人様（一家の大黒柱）は
いくら借りられるか？
と真っ先に考えるはずです。
これは現金預金が十分ある方でも、現在の住宅ローン減税を考えれば十分検討される話です。
で、いろいと勉強していくと最後は「金利」。
つまり「変動金利」がいいのか？「固定金利」がいいのか？
という選択に悩むわけです。
昔の住宅金融公庫。現在の住宅金融支援機構では「住宅ローンアドバイザー」なる住宅ローンの専門家の
ための資格制度を設けておりますが、この試験問題にもテキストにこの手の話が出てきます。
答えは「金利」について将来的な断定はしてはならない。という事になっています。
つまり、専門家でも金利がどうなるかなど誰も分からないという事です。
それは分かっていても選択しなければいけないので、あれこれ悩みます。
数年前までは７割以上の方が「固定金利」を選択されていたようです。
しかし、ここ数年は低金利という認識が一般に浸透した事や銀行が安定運用につながる住宅ローンを
積極的に取りに来ている事などがあるようで、「変動金利」が約４３％「変動固定選択型」が約２９％
「全期間固定型」が約２８％となっています（機構資料より）
本題はここからです。
変動金利は短期プライム、固定金利は長期プライムに連動してきましたがが、最近は金融自由化で
横並びから各銀行が自由に決めています。しかし、概ね短プラと国債金利などが指標にされてほぼ
似たような数字になっています。
目先の安さで１％を以下の変動金利が銀行も不動産業者も進めやすく、また、消費者もそれに呼応
するような形で大半の方が「全期間固定」を選ばなくなってきています。
昔、住宅ローンにはゆとりローンという当初５年は返済額が安いけど、それ以降だんだん上がってい
くシステムがありました。今の時代では考えられないシステムで当時の良識的な人達から批判され
ていました。実際今は廃止されていますが、それは少数派良識者の予想通り、返済できなくて住宅
の競売が急増－社会問題化したからです。
今…変動金利全盛の時代です。
こうした変動金利を選択する多くの方々は、
インターネットを駆使して金利を睨んで、上昇局面に至ればいつでも固定に切り替える準備が整って
いると思います。
さて、変動金利は短期プライムレートで動いているというのは皆様ご存知ですね。
そして固定金利は長期金利に連動するというのも知っていますね。
そこで疑問が。
変動を選んだ人はいつか固定を選ぶ事ができるのか？
という疑問です。
そもそも長期金利とは景気変動の先行き感を織り込んで、変動金利に先駆けて動いていきます。
上がるときは固定金利から上がっていきますので、いつまで経っても変動金利が必ず安いのです。
下がるときは変動金利から下がっていきます。
常識で考えれば分かりますね。あなたがお金を貸す立場なら、長期間のリスクがあるのに損して
まで貸しますか？という事ですね。
まだ、金利を見ている人はいいです。これが見直しのタイミングで送ってくる返済予定表の毎月の
支払い額だけ見て、「今回も一緒ね。」などと考えてしまうと痛いです。未払い利息が発生しており、
一向に元本が減らず当初の予定を超えて払わなければならない事態も考えられます。
究極の質問。
来年も長期固定金利の住宅ローンがあるのか？
まあ、あるのでしょうね。
でも機構は役割が終わったとして、解体論がここ数年ずっと出ては消え出ては消えです。
一方で、
民間の銀行がフラット３５に変わる全期間固定などの住宅ローンをするとは思えないのですが。
取引先の銀行マンに同じ質問をぶつけてみたところ、
「確かに、固定の住宅ローン商品を残すという保証はしていませんね。」
という回答です。
もっとも国の年金でさえ裏切る世の中ですから、何が保証なのか良く分かりませんが。
個人的には、
今でも十分金利は安いのですから、全期間固定でも悪いと思わないのですが、
ちょっとでも安くというお気持ちも理解できます。
なので、変動を選択された方（これから選択しようとお考えの方）は、
このようなリスクと引き換えに安さを得ているという『商取引』をしているのだ、と言う事を
忘れないで欲しいと思います。
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