震災ではじめて分かった宅地
また今日も電話での中古住宅購入のご相談です。
不動産屋さんはどうしても「早く決まる物件」を紹介します。
中古住宅は基本「現状渡し」です。
民法上の瑕疵担保責任は当然負いますが、だいたいそういうものは期間が過ぎてから顕在化するように化粧を施しています。
私達がこれまでリフォーム（最近はリノベーションというケースも含めて）で出会った物件では、こうした事例はごまんとありました。
これだけ中古住宅に注目が集まってきますと、やはり一般の方では限界があります。
我々の様なインスペクターを利用する時代になってきたなあとつくづく思います。
でも一番大事なのは、やはり「お客様の想い」です。
それがあって、はじめてよい家づくりがスタートできます。
先日もすばらしいお客様と物件に出会いました。「母のため」という事を常々口され、随所で配慮がご要望として上がります。
想いがあってもなかなかそれを実行するのは難しい事です。しかし、その揺るがない想いにスタッフ一同とても感銘を受けました。
ご相談にご来店される全てのお客様も、こうした想いをもっているのだという事をあらためて教えていただきました。
私達は「感謝の家」というテーマを持って、全力で応援できればと話をしたところです。
すこし、話題がそれました。
今日は宅地の話を。
震災によって聞こえてきたひとつのキーワードに「液状化現象」というものがあります。
もう既にテレビなどの解説でご存知の方も多いと思います。
要は、地上に近いところに地下水脈があり、その上が砂質土の場合、地震によってそれらが混ざり合い軟弱化して不等沈下するものです。
田んぼ、沼地・湿地、沿岸部など、各地の埋立地で今回の震災によって多数発生しました。
もっともこれは阪神淡路大震災でも発生し分かっていた事ですが、２００６年に宅地造成に関する技術規制がようやくできただけでした。
建築基準法上の規制は２００１年にありますが、これはビルやマンションなどの大規模建築物に対するもので、４号建築物いわゆる木造２階建ての建物は想定外の話です。
つまり、一般的な住宅では、液状化現象の刑事的責任はないのです。
民法上の損害賠償については、当時の善管注意義務等が争われると思われます。
今回の震災では内閣府の決定により、制度が緩和され罹災証明が受けられやすくなりました。
しかし、原状回復するためのコストは規模や程度にもよりますが、２００万円～１０００万円くらいは掛かると言われています。
地盤保証は地震を免責としていますので、補償されません。また、そうした地盤はもうおそらく買い手が不在になるでしょう。
今回もうひとつ問題視されたのは、表層改良や柱状改良した地盤でも液状化被害を受けた事例があるということです。
なんともやるせない話です。早くコストが安く簡便に解消できる工法が開発されるのを願います。
色々な調査をすればその地域、その造成前の状況、今の状況などが見えてきます。
不動産はほんとうに色々な側面を検討しないと、自分にとってのより良い物件を選択する事はできません。
それも早く決めないと、表面的に条件の良い物件ほど、どんどん売れていってしまいます。
隠れた名品の土地と建物を見つけるには、準備が必要です。
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